Immobilienertragssteuer

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Fachinformation des BMF zur Immobilienertragsteuer1

Stand: 19.04.2012

RECHTSLAGE VOR DEM 1. STABILITÄTSGESETZ 2012 (FÜR

VERÄUßERUNGEN BIS 31. MÄRZ 2012)

• Gewinne aus der Veräußerung von privaten Grundstücken unterlagen grundsätzlich nicht

der Steuerpflicht. Ein Veräußerungsgewinn war nur dann steuerpflichtig, wenn die

Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist von grundsätzlich 10 Jahren erfolgte.

• Grundstücke waren und sind weiterhin:

Grund und Boden,

Gebäude und

Grundstücksgleiche Rechte ( zB Baurechte).

Auch Eigentumswohnungen fallen unter den Grundstücksbegriff.

• Bei Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren war ein entstehender

Veräußerungsgewinn nach dem progressiven Einkommensteuertarif zu versteuern. Der

Veräußerungsgewinn war dabei durch Gegenüberstellung des Veräußerungserlöses und der

seinerzeitigen Anschaffungskosten zu ermitteln. Dabei waren die Anschaffungskosten

gegebenenfalls noch um

Herstellungs- und Instandsetzungskosten zu erhöhen, sofern diese noch nicht

steuerwirksam als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgesetzt worden sind,

bereits steuerwirksam abgesetzte Absetzung für Abnutzung (AfA) sowie allfällige

steuerfreie Subventionen der öffentlichen Hand zu vermindern.

Veräußerungskosten ( zB Verkäuferprovisionen, Werbeaufwand) und andere

Werbungskosten kürzten die Einkünfte zusätzlich.

Diese Art der Überschussermittlung gilt auch nach dem 31. März 2012, ist aber grundsätzlich

nur auf ab 1. April 2002 angeschaffte Grundstücke (sogenannte „Neu-Grundstücke“, für die

zum 31. März 2012 die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war) zwingend anzuwenden,

siehe dazu im Einzelnen Punkt 5 der Rechtslage neu. Der Werbungskostenabzug ist dabei

allerdings auf die Kosten der Meldung, Berechnung und Entrichtung der

Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beschränkt.

RECHTSLAGE GEM. DEM 1. STABILITÄTSGESETZ 2012 (FÜR

VERÄUßERUNGEN AB 1. APRIL 2012)

WANN IST DIE VERÄUßERUNG PRIVATER GRUNDSTÜCKE AB 1. APRIL 2012

STEUERPFLICHTIG?

• Die Spekulationsfrist von grundsätzlich 10 Jahren wurde abgeschafft. Daher unterliegen ab 1.

April 2012 grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken

der Einkommensteuerpflicht. Davon ausgenommen sind im Wesentlichen nur der

Hauptwohnsitz und selbst hergestellte Gebäude.

• Die bisherige 10-jährige Spekulationsfrist hat aber noch insofern Bedeutung, als für „Alt-

Grundstücke“, das sind die meisten vor dem 1. April 2002 angeschafften Grundstücke,

normalerweise nur eine moderate Einkommensteuer von 3,5% des Veräußerungserlöses

anfällt (siehe Punkt 3). Dies entspricht der Steuerbelastung des Käufers mit

1 Quelle: https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Einkommensteuer/Informationen/Informationbetreffe_12979/_start.htm

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Grunderwerbsteuer. Von der Besteuerung ganz ausgenommen bleiben weiterhin

insbesondere der Hauptwohnsitz des Veräußerers sowie selbst hergestellte Gebäude.

WIE HOCH IST DER STEUERSATZ?

• Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken ab 1. April 2012 unterliegen einem besonderen Steuersatz

von 25% und wirken nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen. Dieser fixe Steuersatz ist damit

genau so hoch wie jener der Kapitalertragsteuer, sodass für den Bereich der Vermögensverwaltung nunmehr

weitgehend einheitliche Steuerbelastungen gegeben sind.

• Werden die anderen laufenden Einkünfte des Steuerpflichtigen niedriger als durchschnittlich mit 25 %

besteuert, so kann auf Antrag der niedrigere Tarifsteuersatz angewendet werden

(Regelbesteuerungsoption). Die Regelbesteuerungsoption kann nur für sämtliche (betriebliche und

außerbetriebliche) Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen ausgeübt werden, die dem besonderen

Steuersatz von 25 % unterliegen.

WIE WIRD DER STEUERPFLICHTIGE VERÄUßERUNGSGEWINN ERMITTELT?

Der Veräußerungsgewinn wird jedenfalls durch die Differenz zwischen

Veräußerungserlös

- Anschaffungskosten

bestimmt.

Der Veräußerungserlös ist dabei immer in tatsächlicher Höhe anzusetzen. Für die davon abzuziehenden

Anschaffungskosten ist zu unterscheiden zwischen

• „Neu-Grundstücken“ (hier werden die tatsächlichen Anschaffungskosten – gegebenenfalls adaptiert

(siehe Punkt 5) abgezogen)

• „Alt-Grundstücken“ (hier wird grundsätzlich ein großzügiger pauschaler Wert für die Anschaffungskosten

angesetzt)

Für diese Einordnung kommt es darauf an, ob das veräußerte Grundstück am 31. März 2012 steuerverfangen war (das

heißt, der Spekulationszeitraum gemäß Rechtslage vor dem Stabilitätsgesetz noch nicht abgelaufen ist) oder nicht.

„Neu-Grundstücke“

Grundstücke, die ab dem 1. April 2002 angeschafft worden sind und damit jedenfalls am 31. März 2012

steuerverfangen waren oder noch angeschafft werden.

Die Bemessungsgrundlage (wie oben erwähnt im Wesentlichen Veräußerungserlös abzüglich - gegebenenfalls

adaptierter - tatsächlicher Anschaffungskosten; siehe dazu Punkt 5.) wird nach Ablauf des 10. Jahres jährlich um 2%

reduziert (Inflationsabschlag). Der maximale Inflationsabschlag beträgt 50% des Veräußerungsgewinns. Der

gegebenenfalls um den Inflationsabschlag verminderte Veräußerungsgewinn ist noch um die Kosten für die Mitteilung

an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer (siehe Punkt 6) zu kürzen und dann mit

dem besonderen Steuersatz von 25 % zu versteuern.

Beispiel 1: Verkauf eines Gebäudes (Neu-Grundstück)

Ein Grundstück mit Ferienhäuschen wurde im Jahr 2005 um 150.000 Euro gekauft und wird im Herbst 2012 um 200.000

Euro veräußert. Der Mehrerlös beträgt somit 50.000 Euro.

Das Haus ist zum 31.3.2012 (gem. Rechtslage vor dem Stabilitätsgesetz 2012) steuerhängig, weil die Spekulationsfrist

noch nicht abgelaufen war. Folglich ist der volle Mehrerlös als Veräußerungsgewinn der Besteuerung mit dem

besonderen Steuersatz iHv 25% zu unterwerfen. Das ergibt eine Steuerbelastung von 12.500 Euro.

Beispiel 2: Verkauf eines Gebäudes nach 11 Jahren (Neu-Grundstück)

Ein Grundstück mit Ferienhäuschen wurde im Herbst 2005 um 150.000 Euro gekauft und wird im Frühjahr 2016 um

200.000 Euro veräußert. Der Mehrerlös beträgt somit 50.000 Euro.

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Das Grundstück wurde vor 11 Jahren angeschafft. Somit wird der Veräußerungsgewinn um den

Inflationsabschlag iHv 2 % reduziert. Es werden folglich nur 49.000 Euro (50.000 Euro minus 1.000

Euro) versteuert. Der um den Inflationsabschlag verminderte Veräußerungsgewinn (49.000 Euro) ist

mit 25% zu besteuern, das ergibt eine Steuerbelastung von 12.250 Euro. Der inflationsbedingte

Gewinn (1.000 Euro) unterliegt nicht der Besteuerung. Der maximale Inflationsabschlag beträgt 50

% des Veräußerungsgewinns.

Beispiel 3: Verkauf eines Gebäudes nach 15 Jahren (Neu-Grundstück)

Ein Grundstück mit Ferienhäuschen wurde im Herbst 2005 um 150.000 Euro gekauft und wird im

Frühjahr 2020 um 200.000 Euro veräußert. Der Mehrerlös beträgt somit 50.000 Euro.

Das Grundstück wurde vor 15 Jahren angeschafft. Somit wird der Veräußerungsgewinn um den

Inflationsabschlag iHv 10 % (5 Jahre; pro Jahr 2 %) reduziert. Es werden nur 45.000 EUR (50.000

minus 5.000 Euro) versteuert. Der um den Inflationsabschlag verminderte Veräußerungsgewinn

(45.000 Euro) ist mit 25 % zu versteuern, das ergibt eine Steuerbelastung von 11.250 Euro. Der

inflationsbedingte Gewinn (5.000 Euro) unterliegt nicht der Besteuerung. Der maximale

Inflationsabschlag beträgt 50 % des Veräußerungsgewinns.

„Alt-Grundstücke“

Grundstücke, die vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden und damit am 31. März 2012

grundsätzlich nicht steuerverfangen waren. Für diese gilt folgende pauschale

Anschaffungskostenermittlung:

• Im Normalfall werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % des

Veräußerungserlöses angesetzt. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt daher

nur 14 % des Veräußerungserlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz iHv 25 % zu

versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 3,5 % vom Veräußerungserlös

beträgt.

• Erfolgte nach dem 31. Dezember 1987 – und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb – eine

Änderung der Widmung von Grünland in Bauland, werden die Anschaffungskosten

pauschal statt mit 86% nur mit 40 % des Veräußerungserlöses angesetzt. Dadurch soll mit

der Umwidmung verbundene Wertsteigerung pauschal miterfasst werden. Dies wurde in der

öffentlichen Diskussion häufig als „Umwidmungssteuer“ bezeichnet, was allerdings insoweit

missverständlich ist, weil die Umwidmung selbst noch keine Besteuerung auslöst, sondern

erst ein nachfolgender Verkauf des umgewidmeten Grundstücks. Der zu versteuernde

Veräußerungsgewinn beträgt damit 60 % des Erlöses. Dieser ist mit dem besonderen

Steuersatz iHv 25 % zu versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 15 % vom

Veräußerungserlös beträgt.

In beiden Fällen kann auf Antrag des Steuerpflichtigen die Ermittlung des Veräußerungserlöses auch

unter Zugrundelegung der tatsächlichen (und gegebenenfalls adaptierten) Anschaffungskosten

für das Grundstück erfolgen („Regel-Einkünfteermittlung“).

Beispiel 4: Verkauf eines Grundstücks (Alt-Grundstück)

Ein Ferienhäuschen wurde 1990 um 100.000 Euro gekauft und wird im Herbst 2012 um 170.000 Euro

veräußert. Der Mehrerlös beträgt somit 70.000 Euro.

Da das Grundstück vor dem 1.4.2002 angeschafft wurde, beträgt die Steuerbelastung effektiv 3,5 %

vom Veräußerungserlös, das sind 5.950 Euro: Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86 %

des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Saldo von 14 % ist mit dem besonderen Steuersatz iHv 25

% zu erfassen.

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Beispiel 5: Verkauf eines umgewidmeten Grundstücks (Alt-Grundstück)

Ein Grundstück wurde 1985 um 5.000 Euro erworben, 1995 wurde es von Acker- in Bauland

umgewidmet, im Sommer 2012 wird es um 30.000 Euro veräußert.

Da es sich um ein umgewidmetes Grundstück handelt, beträgt die Steuerbelastung effektiv 15 %

vom Veräußerungserlös, das sind 4.500 Euro: Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 40 %

des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Saldo von 60 % ist mit dem besonderen Steuersatz iHv 25

% zu erfassen.

Beispiel 6: Verkauf von Umwidmungsgrundstück mit Gebäude (Alt-Grundstück)

Ein Grundstück befindet sich seit Generationen im Familienbesitz (die ursprünglichen

Anschaffungskosten sind nicht bekannt). Im Jahr 2001 wird das Grundstück zu Bauland umgewidmet.

Im Sommer/Herbst 2002 wird auf dem Grundstück eine Ferienvilla errichtet; es handelt sich um ein

selbst hergestelltes Gebäude. Die Errichtungskosten für die Ferienvilla belaufen sich auf 400.000

Euro. Im Sommer 2012 wird das Grundstück samt Ferienvilla um 600.000 Euro veräußert (500.000

Euro entfallen auf die Ferienvilla, 100.000 Euro auf den Grund und Boden).

Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes ist zwischen Grund und Gebäude zu unterscheiden.

Der auf den Grund entfallende Veräußerungserlös (100.000 Euro) ist effektiv mit 15 % des

Veräußerungserlöses zu versteuern, das sind 15.000 Euro. Der auf das selbst hergestellte

Gebäude entfallende Veräußerungserlös (500.000 Euro) unterliegt nicht der Besteuerung, weil die

Steuerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude zur Anwendung gelangt.

WELCHE GRUNDSTÜCKSVERÄUßERUNGEN SIND AUCH AB 1. APRIL 2012 BEFREIT?

Hauptwohnsitzbefreiung

Steuerfrei ist wie bisher die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund

und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen handelt. Der

Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) ist wie bisher das Einfamilienhaus oder die

Eigentumswohnung, in dem/der der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung

durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt

nunmehr auch dann zum Tragen, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5

Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung gewohnt hat.

Da der Hauptwohnsitz nicht unmittelbar vor der Veräußerung gegeben sein muss, besteht die

Befreiung auch dann, wenn der Steuerpflichtige seinen Hauptwohnsitz bereits vor Veräußerung

aufgegeben hat. Andererseits ist diese Befreiung ab 1. April 2012 insoweit eingeschränkt, als

jedenfalls der Veräußerer selbst das Hauptwohnsitzerfordernis erfüllt haben muss. Dazu zählen

aber auch Zeiten, in denen der Veräußerer noch nicht Eigentümer gewesen ist. Wird daher ein

geerbtes oder geschenktes Einfamilienhaus oder eine solche Eigentumswohnung verkauft, kommt es

darauf an, ob der Veräußerer (auch als bloßer Mitbewohner des unentgeltlich Übertragenden) dort

fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat. Weiters ist ab 1. April 2012 jedenfalls

Voraussetzung, dass der Veräußerer den Hauptwohnsitz aufgibt oder (bei der Fünfjahresfrist) bereits

aufgegeben hat.

Beispiele:

1. A teilt sein Eigenheim in zwei Wohneinheiten, veräußert eine davon und behält in der anderen

seinen Hauptwohnsitz. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist nicht anwendbar.

2. B hat seit mehr als fünf Jahren den Hauptwohnsitz in seinem Eigenheim, er veräußert dieses

im Mai 2012 und bleibt als Mieter (mehr als sechs Monate) Hauptwohnsitzer. Die Befreiung

steht nicht zu.

3. C hat seit mehr als 5 Jahren den Hauptwohnsitz in seiner Eigentumswohnung. Er besitzt noch

eine zweite Eigentumswohnung, die er vermietet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses

zieht er als Hauptwohnsitzer in die bisher vermietete Wohnung und veräußert den bisherigen

Hauptwohnsitz: Die Befreiung steht zu.

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4. K erbt die Eigentumswohnung der Eltern, aus der K bereits seit über fünf Jahren ausgezogen

ist, und veräußert diese. Die Veräußerung ist nicht befreit. Wäre K innerhalb der letzten 10

Jahre selbst Hauptwohnsitzer in dieser Wohnung (zB weil noch minderjährig), wäre die

Befreiung anwendbar.

Herstellerbefreiung

Steuerfrei sind wie bisher auch Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten

Gebäudes. Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn der Steuerpflichtige das (finanzielle)

Baurisiko hinsichtlich der Errichtung des Gebäudes trägt. Selbst hergestellt ist ein Gebäude auch

dann, wenn es durch einen beauftragten Unternehmer errichtet wurde, der Eigentümer aber das

Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte.

Eine Ausnahme von der Herstellerbefreiung kommt insoweit zum Tragen, als das Gebäude

innerhalb der letzten 10 Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat: Liegt eine teilweise

Nutzung zur Erzielung von Einkünften vor (teilweise Vermietung des Hauses oder der

Eigentumswohnung), kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden,

während für den vermieteten Teil die Befreiung nicht greift.

Treffen die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung

Vorrang. Dies ist deswegen günstiger, weil bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei

bleibt, bei der Hauptwohnsitzbefreiung aber grundsätzlich auch der zugehörige Grund und Boden.

Enteignungen

Steuerfrei sind wie bisher Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs

(Enteignungen).

Tauschvorgänge

Steuerfrei sind Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs-,

Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens.

IN WELCHEN FÄLLEN MÜSSEN DIE ANSCHAFFUNGSKOSTEN BEI „NEUGRUNDSTÜCKEN“

(UND BEI VERZICHT AUF DIE PAUSCHALE

ANSCHAFFUNGSKOSTENERMITTLUNG) ADAPTIERT WERDEN?

Eine Adaptierung der Anschaffungskosten ist nur bei der Regeleinkünfteermittlung anhand der

tatsächlichen Anschaffungskosten möglich.

• Herstellungsaufwand (zB Anbau, Zubau, Aufstockung, Zusammenlegung von Wohnungen,

erstmaliger Einbau von Sanitäreinrichtungen oder einer Zentralheizungsanlage) und

Instandsetzungsaufwand (zB Austausch wesentlicher Gebäudeteile, Fenstertausch,

Austausch der Heizungsanlage, energiesparende Maßnahmen wie Wärmedämmung der

Fassade) erhöhen die tatsächlichen Anschaffungskosten und vermindern so den

steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Instandhaltungskosten (zB Ausmalen, Parketten

abschleifen) sind hingegen nicht zu berücksichtigen.

Keine Kürzung erfolgt aber insoweit, als diese Kosten im Falle der vorangegangenen

Vermietung ohnehin bereits bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und

Verpachtung als Werbungskosten berücksichtigt wurden, weil sie sonst doppelt abgesetzt

würden.

• Aus dem gleichen Grund sind im Fall der vorangegangenen Vermietung die Anschaffungsbzw.

Herstellungskosten überdies um die bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und

Verpachtung bereits steuerlich geltend gemachte Absetzung für Abnutzung (AfA) zu

kürzen.

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• Sollten von der öffentlichen Hand steuerfreie Subventionen empfangen worden sein, kürzen

auch diese die Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

WIE WIRD DIE STEUER AUF GRUNDSTÜCKSVERÄUßERUNGEN ERHOBEN -

IMMOEST?

• Die Einhebung/Abfuhr der Einkommensteuer für Grundstücksveräußerungen im privaten

Bereich erfolgt wie im Grunderwerbsteuergesetz grundsätzlich durch Parteienvertreter

(Notare oder Rechtsanwälte). Zwingend ist dies aber erst ab 2013 in allen Fällen vorgesehen,

in denen der Parteienvertreter auch die Grunderwerbsteuer des Erwerbers selbst berechnet.

Viele Parteienvertreter bieten dieses Service aber bereits für Veräußerungen zwischen 1. April

und 31. Dezember 2012 an. Die im Wege der Selbstberechnung vom Parteienvertreter auf

Grundlage der Angaben des Veräußerers berechnete und abgeführte Einkommensteuer

(Immobilienertragsteuer - ImmoESt) entfaltet – wie die Kapitalertragsteuer – grundsätzlich

Endbesteuerungswirkung (Abgeltungswirkung), das heißt es besteht keine Verpflichtung

mehr, die Einkünfte aus dem Veräußerungsgeschäft in die Einkommensteuererklärung

aufzunehmen. Dies gilt auch, wenn bereits 2012 freiwillig die Selbstberechnung und

Entrichtung durch den Parteienvertreter erfolgt ist. Wie bei der Kapitalertragsteuer ist aber

eine freiwillige Aufnahme in die Steuererklärung unter Beibehaltung des besonderen

Steuersatzes von 25% möglich (sogenannte „Veranlagungsoption“); das ist zB dann

vorteilhaft, wenn aus einer anderen Grundstücksveräußerung ein Verlust anfällt und dieser (im

Wege der Einkommensteuerveranlagung) mit dem Veräußerungsgewinn ausgeglichen

werden soll. Eine Veranlagung kann aber auch dazu dienen, eine fehlerhafte Berechnung

richtigzustellen (es wurden zB Instandsetzungskosten noch nicht berücksichtigt). Ist die

Selbstberechnung aufgrund unrichtiger oder unvollständiger Angaben des Veräußerers

fehlerhaft, tritt auch keine Endbesteuerungswirkung ein.

• Abgesehen von der Veranlagungsoption, bei der der besondere Steuersatz erhalten bleibt, ist

aber auch eine Veranlagung zum regulären Steuertarif (sogenannte

„Regelbesteuerungoption“) möglich. Eine solche kann dann sinnvoll sein, wenn die

anzuwendende tarifmäßige Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn (insbesondere

wegen Verlusten aus anderen Einkunftsquellen) weniger als 25% der

Bemessungsgrundlage beträgt.

• Wird keine Immobilienertragsteuer durch den Parteienvertreter entrichtet, besteht ab 2013

für den Veräußerer die Verpflichtung, eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 25%

der jeweiligen Bemessungsgrundlage zu entrichten. Diese besondere Vorauszahlung entfaltet

keine Abgeltungswirkung, sie wird dann auf die im Wege der Einkommensteuerveranlagung

auf die aus dem Grundstücksgeschäft entfallende Einkommensteuer angerechnet.

• Unabhängig davon, ob eine Selbstberechnung und Entrichtung der ImmoESt durch den

Parteienvertreter erfolgt oder nicht, muss der Parteienvertreter jedenfalls die relevanten

Daten aus dem Grundstücksgeschäft dem Finanzamt mitzuteilen.

Beispiel 1 (Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch Parteienvertreter)

Ein Parteienvertreter ist mit der Abwicklung eines Grundstücksgeschäftes betreffend eine

Eigentumswohnung beauftragt. In diesem Zusammenhang ist er auch mit der Durchführung der

Selbstberechnung nach dem Grunderwerbsteuergesetz beauftragt.

Der Parteienvertreter ist verpflichtet, dem für die Erhebung der Einkommensteuer des Veräußerers

zuständigen Finanzamt Mitteilung zu machen und die Selbstberechnung der

Immobilienertragsteuer vorzunehmen. Der Veräußerer legt dem Parteienvertreter den Kaufvertrag

vom seinerzeitigen Wohnungserwerb im Jahr 2005 vor und bestätigt schriftlich die Richtigkeit und

Vollständigkeit seiner Angaben. Auf Basis der darin genannten Anschaffungskosten ermittelt der

Parteienvertreter die Einkünfte und entrichtet die Immobilienertragsteuer. Es besteht keine

Haftung des Parteienvertreters für die Richtigkeit der Immobilienertragsteuer. Mit der Entrichtung der

Immobilienertragsteuer ist die Einkommensteuer aus dem Grundstücksverkauf grundsätzlich

abgegolten.

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Beispiel 2 (Entrichtung einer besonderen Vorauszahlung durch den Steuerpflichtigen)

Ein Parteienvertreter ist mit der Abwicklung eines Grundstücksgeschäftes betreffend eine

Eigentumswohnung beauftragt. Der Parteienvertreter gibt die Abgabenerklärung für die

Grunderwerbsteuer ab, nimmt jedoch nicht die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer vor.

Die Immobilienertragsteuer wird nur in jenen Fällen einbehalten und abgeführt, in denen eine

freiwillige Selbstberechnung nach dem Grunderwerbsteuergesetz erfolgt. Wird bei Veräußerungen ab

2013 wie im vorliegenden Fall keine Immobilienertragsteuer entrichtet, hat der Steuerpflichtige selbst

eine besondere Vorauszahlung in Höhe der Immobilienertragsteuer (25 %) innerhalb der für

deren Entrichtung geltenden Frist (spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des

Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats) zu entrichten. Die geleistete besondere Vorauszahlung

entfaltet anders als die Immobilienertragsteuer keine Abgeltungswirkung; der Steuerpflichtige muss

daher eine Steuererklärung abgeben und es erfolgt eine Anrechnung auf die Einkommensteuerschuld

in der Veranlagung. Die relevanten Daten aus dem Grundstücksgeschäft sind dem Finanzamt vom

Parteienvertreter mitzuteilen.